独家|中骏骗局①：一盘牵出违规大案 中骏多项目涉险

摘要：违规售房与违法改建，增收数千万元的“花招”成了教学案例，中骏多项目涉“险”遭质疑。

（报道| 凤凰网房产  作者| 多面君）

“越是这个时候越要增强信心”，疫情当前，这句话屡上热搜。

但这个时候，张先生（匿名）的心态，却越来越难稳住。

新房拖了一年多无法入住，月供1.6万一分不能少，一家人租房一个月得1万左右，加上“打不完”的房屋官司，公证、鉴定、起诉…没有一项省钱。

这会儿又遇到疫情，张先生不时会忍不住感叹，都说“四十而立”，到这个岁数，好不容易结婚生子，集全家之力买了套房子，结果入住遥遥无期，接下去还真不知道怎么办…

缺少信心的，不止张先生。

· 违规售房

中骏柏景湾（备案名中骏柏景苑）的很多业主，都因开发商涉嫌变相囤积房源、违规超备案价销售操作，在买房时多花了数十万。

业主目前已收集到凭证的27户业主，房款比备案价多出了1577万（平均约78万/套）。

“保守估计50家住户都多交了购房款。”业主说。若按此说法和上述套均金额计算，中骏柏景湾的涉嫌违规房款总收入或超4000万。

而涉及“私款”交易的人，不仅有中骏的员工，还有在职的中骏置业的副总裁、监事、审计监察部负责人等高管。

在业主提供的1个G材料中，一一记录了这些合同外账款的来往。

对此，中骏方面表示，部分员工已离职，且此为员工私人行为与公司无关。公司与业主的交易，均有符合规定的合同为证。

· 违建纠葛

除了加价销售，让部分业主无奈的还有“违建”纠葛。

就在中骏柏景湾的8号楼，3户商品房被认定为“违章建筑”遭行政查封。

据业主反应，房屋是因开发商未经规划批准，非法改造房屋结构，构成安全隐患，被列为违章建筑。

且交房还发现3大问题：装修变毛坯；合同价高于备案价；屋内到处漏水，甚至有大水坑，无法入住。

“事情没处理完，开发商还跑了。”张先生很无奈，交房过去1年多仍不能入住，只能不断向政府投诉、向法院上诉。

中骏方面表示，此为业主擅自改建被查封。双方已签订《房屋改造声明》《备忘录》《房屋改造施工协议》（内含“业主自行改造施工、对房屋现状不持异议、自愿放弃房屋保修权利”等）。

不过业主指出，相关协议严重排除业主的主要权利，是开发商以“不签不办产权证”为由强制签署，后未将文件交付业主方，实际行动及之后的相关协议实质改变，应属无效。

业主们其实很清楚，如果开发商只给“退房”一条路，政策变了、房价涨了，买房人是没有任何办法的。

“但希望这件事，给所有购房人提个醒。”有业主坦言。

违规卖房成公司“教学案例”？

自2009年《中华人民共和国城市房地产管理法》修正以来，就明确规定“如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”

2018年，七部委联合发布“开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知”（下称“58号”文），更明确整治“变相实行价外加价”、“一房多卖”、“霸王合同”、“变更购房人投机炒作未交付的商品房”等行为。

基于法律法规条款，中骏柏景湾的操作涉嫌变相囤房、违规加价更名转售。

从“备案价表/认购书对比图”可见，交易价格高出备案价格。不过一些业主的合同外“超备案价款”，是以更名形式收取，付到私人账户（如上转账图），后续购买业主为现金支付。

但认购书条款明确“非直系亲属不得更名”，而多位业主均称，和所谓“上家”素不相识。

在上述业主信息汇总表中，更不乏一个“上家”拿下2-5套房，再更名转手的情况。

在限购的上海市场，是如何实现一人买多套的？

业主告诉记者，这些“上家”只签了认购，没有做备案，也没有查资格、提供贷款材料等，不是真的“买”。

“但当时不懂查备案价，以为开发商想卖多少就多少，又被告知是最后一套了，所以没在意合同价比实付少了几十万，签了更名申请表和合同。”有业主告诉记者。

但也曾有买房人不接受，在2017年进行了投诉，市场监管局处罚了当时项目的一家房地产经纪公司，罚款4.5万元。虽然这是一家，未曾出现在交易文件上的公司。

不少业主对此抱有异议，一度上诉法院，但因证据不足主动撤诉，准备收集材料，再度开展行政投诉和司法上诉。

剧情雷同的还有上海的中骏天璟。

据业主提供的ppt截图显示，中骏天璟甚至成立了“预售备案价突破专项小组”。

“原住宅备案均价上限为58000元/平，2019年第三季度市场部员工把握时机，通过公关将天璟项目住宅销售价格上调至59500元/平，实际为上海公司可售货值增加3445万元。”

字里行间，专项小组是不是已成为中骏鼓励的对象、值得竞相学习的“教学案例”呢？

更名买房是地产圈的常见手段，却很少有堂而皇之“以违规为豪”的。

到底是怎样的“公关”，对谁的公关，使得中骏天璟能够“把握机会”？

多项目违建“有恃无恐”？

作为中骏在上海的第一个住宅项目，柏景湾承接了公租房建设，分布在8号楼，但底层为商品房。

“本来说是一梯二户，改成了一梯三户，房型结构和容积率全变掉了。”业主张先生称，由此牵出的房子问题非常多（如前述）。

张先生曾在2017年提起行政投诉，要求退还房屋差价，并对室内进行改建。当年4月浦东市监局给出“调解书”，要求双方协商解决室内分割和退款。

“中骏退了超备案价房款，没退除原优惠价款27万。2018年年底才开始动工维修，至今没维修好，违建查封也没处理。”迟迟无法入住的张先生，已无奈着手新一轮投诉和上诉。

同样违建的，还有上海普陀区的中骏天誉。

据《中国经济周刊》报道，在这个带装修房2000余万元的豪宅小区，已有58户被认定为违法建筑，房屋交易遭冻结。

据报道“中骏前员工向一位业主透露，中骏的多个项目都有违建情况。中骏在浙江、福建一带此类“套路”用得更多。”

（图源项目地库报告）

除房屋内部，中骏柏景湾地库存在渗水、胀锈、保护层厚度不达标等问题。

而就在去年9月，中骏南昌柏景湾车库出现坍塌，因顶板支撑不力。10月中骏旗下公司违规施工，遭江苏住建处处罚。

泰仁律师事务所龙凤梅律师告诉记者，开发商的行为违反了“房屋买卖登记备案管理办法”和上述58号文等规定，可以向相关部门投诉。

但由于目前法律对此没有明确的禁止条款，相关办法还没有真正触动开发商的利益。现实中，不少买房人处于“或接受或不买”的处境。

那么恃于买家弱势和市场“空子”，一些开发商的态度，可以有多“无恐”？

2020年2月11日，上海浦东新区建设和交通委员会称，已进行约谈和调查取证。2月25日，上海浦东新区市场监管局也到中骏总部进行了调查。凤凰网房产将进一步跟进。

除了面对“买房人”的诸多骗术，面对“投资人”，中骏的招数也遭到质疑。

详见《独家|中骏骗局②：财务虚增与注水？投资者10亿“打水漂”》