呼和浩特拼团购房186群（136）

浅浅：这个楼盘到底好不好?
雪花飘飘：好的呢。
零：这个楼盘周边环境设施怎么样?
英雄：我去看过，很齐全。
牛转乾坤：这个楼盘价格波动大么？
日记本：这个楼盘性价比高。
回忆：我建议你们去楼盘看看。
大头：也可以直接咨询置业管家。
吃了么：什么时候大家一起去看看啊。
蓝天：上周我已经签合同了。

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后“疫”时代开发和购房者都需要关注的几件事

发布时间： 2020-02-28 09:01:31

来源：腾讯房产

分类：本地楼市

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疫情突袭下，买房人的住房需求发生变化。

根据中原集团大陆区二级市场战略中心的分析，长时间居家隔离，使大家对居住体验感受更深，激发了居民改善居住品质的欲望，对住房产品升级的需求更明确。

在产品力方面，不仅仅是户型面积，长期居家，每日按时通风、室内采光、户型格局、通透性、客厅卧室朝向等都将是未来买房人考量的重点。

后“疫”时代，住宅产品将发生怎样的变革？什么样的房子才是值得买房人出手的健康宜居产品？

后疫时代的产品设计思路

城市规划：控制城市规模、发展城市群、践行健康城市

建筑设计：重视逼仄空间设计，重视楼距、楼体平面设计

卫生间管道设计：从被忽略到被重视的家庭卫生设计重点

各种智能化设施需求增加：智能社区、智能家居、智能办公

新房为，二手房交易根据物业优劣，价格分化更明显

物业管理：其好坏极大的影响到居住者的体验

《从“非典”到“新冠状病毒”，城市规划能做什么？》

当我们回顾过去17年，在城市规划层面对于疫情防控的有效举措时，成果是值得反思的。

一、控制城市规模、发展城市群

瘟疫多流行于大中城市。从城市发展战略的角度，提出合理布局城镇体系、区域基础设施,科学确立城镇功能定位,发展卫星城镇，推广组团布局城市,用以疏解特大城市的人口和交通压力。我国特大城市、大城市承担的功能过多，也一定程度上成为了疫情传播的的介质。

二、加快践行健康城市

“健康城市”这个概念, 早在上世纪80 年代中期, 世界卫生组织(WHO) 就明确地提出来了，并把建设健康城市作为全球性计划进行推广。“健康城市”是以市民的身心健康为中心, 综合考虑城市社会、经济各个方面的一种城市发展模式，它的创建，实质上是政府动员全体市民和社会组织共同致力于不同领域、不同层次的健康促进过程，是建立一个最适宜人居住和创业的城市的过程。这一目标的实现，有赖于良好的城市管理模式，以及人性化的有利于疾病预防和控制的城市规划。从相关论文中可以看到，大多数健康城市的方案停留在理论层面多，落到实际的执行层面少。

《从淘大花园感染看高密度城市环境下建筑物中的空气流通》

《香港九龙湾淘大花园中建筑物空气流动及其对SARS疫情传染的相关性研究》一文研究结果起到了对港府针对淘大花园E栋建筑环境对SARS爆发的促进的研究进行补充。

在SARS大规模爆发后不久，关于这个病毒是否可能通过空气传播或通过空气运动传播的问题被提出了。为了检验这种假设，我们建立了一系列CFD模型，并在考虑建筑街区的组团和形式、逼仄空间的开口方式、环境风力模式、水汽、以及空气微粒传播的情况——尤其是从相邻建筑结构传播而来的灰尘下运行模拟实验。

一、高密度住宅，建筑法规以及对于建筑狭缝的设计

SARS的爆发警醒着人们重新审视存在于香港的高密度城市环境下的住宅设计。香港近来高速发展，城市中充斥着30-50层的单栋公寓楼，构成了充满这座城市的极高建筑密度。与城市共同发展的，是适宜的居住及城市规划政策，尊重自然环境的设计导则，以及与整体环境相匹配的空间尺度设计原则的不断提出。在大部分城市中，窗户之间的空气流动模式，排水管间的缝隙，密闭电梯轿厢中的空气等每一项因素都起到潜移默化的影响。

逼仄空间——一种某侧朝向建筑室外的半开放天井——作为一种建筑特点广泛存在于建成于过去数十年间的香港的居住区中。这类空间已经逐渐发展成香港住宅建筑平面布置中不可缺少的一种惯例，尤其是在单层四到八户（个别甚至可达10户）的住区设计中。为保证外围的宜居房间具有最高的采光效率，将厕所、厨房、以及次级重要的功能空间——如储藏间等，均沿着内部采光天井靠内设置。

二、利用流体力学计算的过程，以及模型风洞实验的过程放下不表，直接看结论

浴室的窗户、排气扇、水管和晾衣架都位于E栋的逼仄空间中(香港居民楼中典型存在)。浴室排风、晾晒衣物和给排水管道破裂所排出的水汽会随气流进入邻近的户型中

增加开口之间的距离和扩大逼仄空间的面宽可以降低水汽的浓度，缓解“倒灌”问题。在逼仄空间边缘设置导流板可以提升其通风效率。笔者以此提出经济可行的加装方案。

建筑设计的分布以及楼距设计需要科学分析。

香港中文大學建築學系利用計算流體動力學，對淘大花園的特殊環境作出了詳細研究。計算得出結果發現E座與F座的相對位置，加上背景風向，導致兩座建築物之間產生快速氣流，從而造成一道「風閘」，封住了天井的出口，令天井內空氣的橫向流動非常緩慢。因此，排放至天井中的微細水珠如果含有病毒，將會徘徊不散，只能上下流動，增加進入其他樓層的機會。

針對淘大花園的特殊情況，中文大學建築學系同時就可能的改善方案進行了研究。中大建築學系建議在天井出口附近，選擇適當位置，安裝定風板，以改變天井出口處的壓力分佈，從而打破「風閘」的阻隔，消除其影響，改善天井內的通風狀況。

《下水道，我们忽略的病毒入侵通道》

一．非典毒楼“淘大花园”

2003年，香港，淘大花园小区，总计有331名患者感染非典，死亡42人，是全球著名的非典重灾区。此时被命名为“毒楼”的正是淘大花园E座。因为在2003年4月15日前的321名患者中，有41%的患者居住在E座，最终的42名死难者中，也有22名出现在这个楼。

1. 带病毒的大小便，从污水管排出。

2. 带病毒的水蒸气以及带毒的昆虫进入上下层的单元。

3. 通常抽水马桶的U型管的贮水层阻止有毒的水蒸气和带毒的昆虫进入卫生间。

4. 但是地漏里面水封层，由于经常干涸，未能起到隔绝病毒水气郁带毒昆虫进入卫生间。形成第一层的泄漏。导致卫生间被污染。

5. 由于卫生间排气扇功率超级强，将带病毒的水汽（气溶胶）排到对面的单元。由于天井形成烟囱效应，形成一股气流，将两边天井的单元逐个感染。

简而言之，向下靠地漏，靠厕所，污染下面的单元。向上靠排气扇的水气以及天井的气流污染。在一定的情况下，这种气溶胶还会影响到隔壁小区。

二、卫生间如何“抗新冠”

当年非典期间，香港淘大花园成为重灾区，原因在于室内浴缸排水的“U型水管”被拆除，导致部分感染者的病毒经过下水道进入其他单位。

造价较低的住宅常常采用普通水封地漏。如果长时间没用及天气干燥等因素，水分渐渐蒸发，最后导致干涸而不再隔臭。而水封高度越深越会影响排水速度，沉积污垢更加严重。

经过此次新冠疫情，人们普遍提高了家庭卫生意识。在产品的选择上，以及关注到以前购房时会忽略的细节，会更加注重卫生和环保。例如选择设计更合理的地漏构件。

三、卫生间管道该如何布置

现在很多新楼盘小区都是3管同下的。也能够很好地避免这个问题，但在日常设计接触中，还是有一些新楼盘为了节省更多成本或卫生间空间，选择一管同排的做法。

《卫生间管道该如何布置》

现在很多新楼盘小区都是三管同下的。也能够很好地避免交叉感染这个问题。

三管同排做法

三管分别是：排污管、排水管、通气管。废水和马桶的排污如使用同一管道，不仅增加城市污废的处理负荷，同时影响卫生间的卫生，会出现异味、细菌病毒污染风险等。三管的做法，不仅卫生，同时提升城市运作效率。

三管的布置会占据更大的面积，导致一些低端楼盘、小户型楼盘为省面积或者省成本，改成两管同排，甚至一管同排的做法。两管同排是管与管之间有链接的一条管属于排污排水一体，另外一条属排气的。

两管同排做法

通过疫情，人们会普遍注意这些细节的设计。

《关键时刻，物业真的可以保命》

一直以来，地段和，房屋的质量成为买房优先考虑的因素。但每每突发事件的出现，会让我们对物业有一次全新的了解和认识。

03年非典，物业学习到了流行性，传染性疾病的应急预案。此后才慢慢有了成熟的物业管理企业。关键时候，大家才发现，原来物业的好与坏差别那么大。

首先是积极响应，全面宣传。

紧接着，应急筹备先行。手中有“粮”，心中不慌。

随后，“发口罩、大消毒、量体温”成了大部分物业的基本操作。为最大限度控制疫情，物业工作人员对社区内公共环境开展了全面消杀工作。

更进一步，各家物业都把重点放在了电梯间里。因为我们大家如今都知道了，除了出门戴口罩可以进行有效防护之外，勤洗手更为重要。而作为电梯这样的密闭空间，勤消毒是第一位，按键更是容易造成交叉感染的所在。

而根据疫情发展的新阶段，好的物业会及时更新更多动态以及更全面的防范措施，以此来保障小区业主们的健康与安全。为自己家的业主送快递，口罩手套一应俱全，做物业服务，大家都是专业的。每当这些物业做的具体实事图片发在业主群内，给业主更多的是踏实的安全感。这个时候，只要物业服务的好，业主是不会吝惜赞美和掌声的。

正是由于物业管理在此次阻止疫情传播方面发挥了重要的作用，促使人们重新认识物业管理服务在保障社区安全、卫生等方面的重要性。而如今，物业管理作为楼盘优质与否的重要组成部分，关系到了业主入住后能够获得什么样的生活品质，这次物业管理的付出业主们都看在眼里。

责任编辑： yangwenyong

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