城镇户口买了农村房屋，遇上拆迁时能否获得补偿？

城镇户口买了农村房屋，遇上拆迁时能否获得补偿？

2019年1月5日，《今日说法》节目“无效的契约”讲述了一个有关征地拆迁的问题：买卖合同无效，买房是否能获得房屋征收补偿？城市居民购买了农村的房屋是否就拿不到补偿？下面，小编就带大家来回顾一下这个案件，看法院如何处理这样的案件。

2003年7月18日，时年33岁的下岗女工魏某，在《红山晚报》上看到刘某要出售赤峰市红山区西城菜市场附近有一个房屋院落的广告。因同情刘某的遭遇，魏某在155000元报价的基础上又加上5000，凑了16万整买下老宅院。成交时，老宅院里共有两栋房子，一栋是有房产证的房子，58.4平方米；一栋是尚未取得房产证的房子，87.75平方米。

交易完成后，两家各忙各的生活，生活也没什么交集。2017年10月，老宅院所在的区域突然被列为棚户区改造项目，面临拆迁，据估算，当年刘某卖出去的房子现在能拿到419万多元的拆迁赔偿。

听到这个消息的刘某在魏某拒绝给自己补偿之后将魏某告上了法院。

根据1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，因而魏某无权购买刘某的老房屋。

但是，如果要求魏某返还宅基地，对宅基地进行分割的话，对魏某来说是明显不公平的。

因此，赤峰市红山区人民法院一审虽认定买卖合同无效，但在征收补偿金额测算之后，依据诚实信用原则作出如下判决：原被告争议的位于赤峰市红山区西城街道办事处大三家村院落及房屋，所涉征收补偿收益4195759元，由原告魏某享有其中的3822836元，被告刘某享有其中372923元。二、驳回原告魏某的其他诉讼请求。

下面我们来分析一下这个案件中存在的法律问题：

（1）双方于2003年签订的《房屋买卖合同》有效吗？

根据《合同法》的相关规定，双方签订合同时意思表示一致真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等行为的，说明该合同内容里的意思表示是真实的。但是，这个合同不能生效，因为它违反了1999年国务院颁布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》，即违反了国家政策。根据《合同法》五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效，因而该《房屋买卖合同》无效。

（2）合同无效不是对魏某非常不公平吗？

因为《房屋买卖合同》违反了国家政策规定，所以法律上只能认定为无效。但是合同无效并不意味着信赖利益受到损失的人无法得到救济。在这个案件中，魏某可以主张自己的合法利益受到损失，可以请求分割拆迁补偿款，并且就自己翻新、重建的房屋享有获得安置补偿的权利。

（3）对买方出资扩建的部分收益如何分配才更合适？

关于分配问题，我们来看赤峰市红山区人民法院的判决部分。一般情况下，对利益的归属问题主要是考虑双方的过错程度。本案中，就买方出资扩建的部分收益应该是归买方所有，法院依据诚实信用原则进行的判决总体上兼顾了双方的利益，有效平衡了双方的矛盾。