长租公寓大洗牌，意味着收购兼并的机会来了？

2019年开始，长租行业就开始了大洗牌，据房东东统计，当年爆仓的公寓有57家，2020年，又突发疫情，那么资金扛不住的公寓会更多，笔者预计，今年整体爆仓的公寓要远超于去年，但都集中在中小公寓，特别是分散合租公寓。

最近一周，笔者接到魔方、旭辉领寓、龙湖冠寓、自如等品牌公寓的信息反馈，希望能今年在收购些租约资产，他们普遍认为今年是有很多收购的机会。

目前，品牌公寓只针对对集中式公寓有兴趣，基本没有人碰合租公寓，除了上市后的青客，市场基本达成共识，集中式公寓的后期管理和财务模型更受到欢迎。

当然，笔者认为，今年无论从收购租约资产和包租，整体价格是比2018年要低很多，甚至有的价格接近2016年，但是不是所有的物业都适合做长租公寓。

笔者看到某知名开发商沪苏区域的长租公寓，基本分布在上海外环和外地，从拿进的价格，再加上装修投入，对应最终的出租价格，10年够呛，况且出租率也不尽理想，这类项目就算装修白送，都没有人接盘，因为获取的租金比租出去的价格相差无几，意味着面粉和面包一样的价格，实在没有投资和收购的意义!

我从事公寓的收并购也有两年了，已经完成了3个案例，其实收并购远比想象中难很多。

第一，品牌公寓需要项目的产证清晰，商业属性或者工业用地（必须获得住宿批文的），第二，装修的软硬件条件基本达到要求，并不需要再过大投入；第三，要有消防合格证，第四剩余租约不低于8年，第五，地理位置相对好，附近有地铁，离开主城区较近或者有明显的产业人群导入。

笔者最近接触了一个集中式公寓转让案例，就在杭州城西，从产证来看，证照齐全，消防合格证都有；从租金价格看，每天租金才1元起；从租约看，还有13年租约；从装修看，相当于自如4.0水平；从地理位置看，旁边150米，还有地铁，按照2018年的公寓物业投资开发分析，那绝对是个好项目！而且，转让价5万一间都不到。

既然是个好项目，转让价不高，为啥还久久不能转让呢？

除了我以上分析的5大收购条件，收购方最关心的租约剩余使用价值，也就是通常所说的“残值”，从现状看，收购价是远远低于转让方的心里价格，至于要低多少，毫不客气地说，基本在5-6折，转让方就算同意这个价格，你还要交转让的税收哦，那实际得到的更低！

上海一位资深的二房东，以转让集中式公寓见长，他和笔者聊到，现在再转让，已经是赔钱了，最好的时间就是2018年6月到12月，他前后已经转让了6栋集中式公寓，现在每天家里晒晒太阳，喝喝茶。

他坦言，自己手上还有2个集中式公寓，规模也只有400来间，出租率也没任何压力，就算出现疫情，他仍然有90%的出租率，现在每个月收收租金，自由自在，做个快乐的二房东！

笔者认为，今年的公寓收并购机会只是相对多点，但市场仍然是僧多粥少的局面！

作者全雳，房东东公寓学院创办人，河南公寓管理协会名誉会长，江苏省房屋租赁专家委员会顾问、安徽省住房租赁专家委员会顾问、湖南省住房租赁专家委员会顾问，长期研究国内外住房租赁市场，参与国企租赁用地建设规划和研究，三年发表文章超过600万字行业文章，累计为长租行业培训近4000名学员，还先后为万科、碧桂园、华润置地、招商蛇口、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等知名地产企业进行长租公寓的内部培训和专项咨询。

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来源：房东东