谁在为中国楼市提供高杠杆资金？

近十年间，全国楼市房价涨速惊人，一线城市尤为突出。如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则是房价上涨的直接推手。

北京大学林肯研究院发布的新建商品住房指数显示，2006年初到2015年末，典型城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。其中，深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

在这10年间，楼市杠杆率迅速攀升——居民购房杠杆高，开发商拿地杠杆更高。中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开表示，中国居民购房杠杆率从2005年的17%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字预计会达到44%。而近年来融资普遍，房企拿地配资一般都在三七开，房企自有资金占30%，银行理财占70%，该出资部分纳入银行授信管理。甚至一些地方房企连自有出资部分也从金融机构解决，即拿地“零首付”。房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

谁在为楼市提供高杠杆资金?事实上，这10年间，随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台，房地产融资渠道亦经历了阶段性变迁过程。

民生证券分析师李奇霖撰文分析，2006年~2009年，IPO、股票增发是房企主要的融资方式;其后受到2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策出台的影响，权益融资受限，房地产信托、基金等非标融资兴起;而后在市场调控作用下，2014年后房地产非标融资再次被重启的定增所取代;2015年初证监会颁布公司债新政，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在近两年增长迅速。

数据显示，2016年，房企私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录，合计融资额度达到了11156亿元，这也是历史上首次破万亿元，同比涨幅达25%。

不过，现在风声已紧。资金面在收紧，价格越来越高，风险也越来越高。银行开始变谨慎。同时，房地产公司债发行监管亦趋严。这意味着房企融资格局或将再度发生改变。

“‘十三五’期间，银行贷款仍是房企融资的主要方式，但比重会下降;上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等直接融资占比继续上升，但规模增速会下降。资本市场依然不会是房企融资的主要渠道;利用互联网金融的融资创新可能有所停顿。”民生银行最新报告预测道。