袁一泓：跳出“调控—反弹”的房价循环

近日偶然看到《辽沈晚报》今年1月6日的一个报道：沈阳市市长潘利国表示，虽然东北地区人口流失，但沈阳近几年人口保持在每年净增长30万左右。十三五期间，沈阳有望突破现有的828万人口，将来沈阳的总人口数可能要达到1000万人。

有的媒体转载后把标题改为“十三五期间沈阳人口将达千万”，是不准确的，因为潘市长说的是“未来”。不过，如果按照过去几年每年净增长30万来算，到2020年末沈阳人口也确实将接近千万了。

必须承认，沈阳每年净增30万人口，这个数字吓了我一跳。近几年舆论都说东北人口大幅流出，令人担忧。没想到沈阳的人口净增长数量要远远超过北京(2015年北京人口净增长为18.9万人)。

人们都习惯把人口净流入和净增长作为一个城市吸引力的重要标志。而专家们更将其作为判断房价走势的主要指标之一。换言之，人口净流入、净增长的城市，房价持续上涨，且有些城市涨幅不低。但显然，这个指标不太适用于沈阳。

从过去5年，以及拉长到10年的时间来观察，沈阳的房价涨幅与差不多体量的二线城市相比，是滞后的。杭州、苏州、南京这些强二线城市它固然是望尘莫及，就是经济实力不如它的厦门、南昌、合肥，也把沈阳甩出一条街。

非惟沈阳。二线城市里，房地产市场包括房价较长期来一直保持稳定的，还有长沙、成都和重庆。我有个朋友，偶然在长沙买了套房子，握在手心五六年，终于忍痛卖了，扣税后一分钱没挣。这投资很不划算。

长沙、成都、重庆都是典型的市民城市。成都给我印象最深的是，一次出差夜里11点才到市区，居然还堵车，被告知原因是，大批居民刚出门，夜宵经常要吃到两三点。周末半个城都空了，涌向郊区农家乐。

常听朋友说，这几个城市的幸福指数巨高，一个重要因素是，房价低。而关于它们房价低的探讨，分析已然很多了。我个人觉得，这几个城市房地产市场的共同特点是，保持着强悍的供应量。在此映照之下，人口净增长这样的因素就只能溅起些微涟漪了。

据说，在寻觅此轮一二线热点城市房价快速上涨的原因时，方家有过争论。我个人一以贯之的观点是，货币是主要因素。央行的最新统计应该印证了这一点。1-9月，个人住房贷款新增3.63万亿，同比多增1.8万亿，房贷占贷款比重高达35.7%，超过三分之一。

但别的论者肯定要问，如何解释今年来南京苏州合肥楼市库存大幅下降，有的新房库存甚至降到只有3个月的水平?难道这还不能说明，是供应不足导致的房价上涨?

任何时候都不能用单向度的思维来寻求答案。我们说货币因素是主因，是说货币通过各种渠道注入楼市后的资本，主导了房地产(土地和房产)的价格上扬。货币(此时已是资本)像个无边的吸金大盘，不仅吞噬了库存，连作为生产资料的土地也全部吃下。很显然，此时此刻的货币因素压倒了供求关系。

但房地产的复杂性在于，货币并非均衡作用于每一个玻面。就如，同一片天空，有暴雨有晴天，1.8万亿的新增住房信贷，贫富严重不均。无须去查看城市分类报表就可知晓，灌溉下的多数信贷(包括大量民间投机投资资本)被前述一二线热点城市吸走了。

而货币吸纳量未出现明显变化的城市，譬如长沙成都重庆，供求关系就成为主导因素。但阶段性，当投资投机资本涌动时，房价也会产生波动。这就是上述城市的房价涨幅今年有几个月也曾高于前两年的原因之一。

故而，管理和调控房地产市场，也不应是单一思维。既不能同吃药，也不能令其自愈。所以“一城一策”的原则很精到。推而广之，同时从货币和土地两个维度入手，来抑制此轮资产泡沫，固然是及时而必要的，但不能就此驻足。

房价永远是房地产制度的表象。必须看到，过去几轮调控，是有成效的。但要走出“调控—反弹”的循环，还要勇敢地深入机制和制度层面。也即，房地产税收制度和土地制度的改革，应该纳入整个深化经济体制改革的一部分。亦为呼吁。