内蒙古商品房空置严重 呼市房价收入比触警戒线

沈涛准备今年底与交往3年的女朋友结束爱情长跑，步入婚姻殿堂。近半年来，他们一直为购置新房忙活着。

“因我们想买一套面积在80至100平方米之间的现房，看了大大小小四五十个楼盘，发现近两年新建的小区中，大部分都有一些空置房，集中在120平方米以上。”沈涛说。

沈涛的说法，得到了自治区发展研究中心副主任包思勤的认可。

他说：“我区的商品房空置现象严重，个别盟市空置的商品房中有2/3是商业用房，并且有的空置已超过3年，还有些盟市大户型商品房出现大量空置。以呼和浩特为例，2011年商品房空置面积为136.71万平方米。而鄂尔多斯的商品房空置现象更为严重，说明过去的房地产投资过热、增长过快。”

一边是大面积的空置房，一边是高居不下的房价，这种楼市怪象能否破解?

大平米住房空置率高

在呼市玉泉区，金熙家园和俪城这两个小区算得上地理位置和基础配套设施较好的成型小区。记者在采访中了解到，这两个小区也都存在部分商品房空置的现象。

金熙家园小区居民李女士告诉记者，她2010年入住，小区的设施和环境都不错，现在小区里仍有部分空房，其中有一两栋楼的大平米房入住率很低，晚上整栋楼几乎都是黑的。

这一说法，记者从金熙家园售楼部得到证实。置业顾问小赵告诉记者，小区入住率达到80%，目前，130多平方米的大户型2-6楼都有，大部分都是边户，90平方米左右的户型1-6楼各层都有。

俪城小区共有51栋楼，从2010年开始入住。售楼部的工作人员介绍说，小区内100平方米以下的房子早已售完，剩下的都是大平米房，目前120—300平方米之间的大户型房1、4、5、6楼都有。

在采访中记者了解到，很多小区的商品住宅空置，一部分是因为面积大、采光户型不好难出售外，另一个原因是被一些人买来用来投资，等待升值。

位置不佳商业用房闲置

记者在采访中发现，除了商品住宅有空置外，小区的商业用房有很大一部分也处于空置中。

记者沿着金熙家园东门由北向南方向径直行走，十几个商铺只有四五个挂着招牌。巩慧食品经销店的老板是今年3月份租下店面的，生意一般。他说，商铺所处的位置人少车少，马路对面的一大片空地还在规划中，这是商铺出租率不高的主要原因。

记者从金熙家园售楼部了解到，对于这些空置的商业用房，开发商采取只租不售的方式。目前，金熙家园正在建设二期工程，空置的商业用房临时变成了工人的工棚。

住在金桥附近千家和泰·欣家园小区的居民有很多的怨言。“小区内部配套设施可以，但周边交通、购物、医疗等基础设施不健全，带来诸多的不便。”小区2号楼居民李明利说，小区楼前的这条路都没有名字，要去市区需要走1000米左右到金桥路上坐公交车。因为交通不便，地理位置不好，小区南门大部分商业用房都处于空置中。记者从千家和泰·欣家园南门向西走，如居民所言，沿街有近20个商铺都处于空置中，商铺上的写字楼也都闲置着。

市场存供求结构性矛盾

2011年呼市房地产管理局发布信息显示：呼市房地产开发完成投资183.43亿元，商品房施工面积2748.19万平方米，全市商品房空置面积为136.71万平方米，尽管环比呈现下降趋势，但呼和浩特的房屋空置问题已是亟待解决的问题。

统计资料显示，呼市地理位置较好的一些楼盘，有近30%的商品房在团购中被整体出售。这也就是说，这一部分商品房在一段时期内将空置，形成了事实上的“空置房”。

呼市房管局分析，呼市商品住宅空置率增加主要有三方面原因：一是全市新建的一些商品住宅项目陆续交工;二是受房价上涨影响，市民购买新建住房的积极性有所降低，高房价挡住了一大部分低收入家庭的购房需求，这样的基数非常庞大;三是部分购房者将投资意向转向二手房或商业用房，市场总体供应量持续不断，需求量被市场环境不断抑制。

内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长许怀云说，房地产市场运行还不稳定，部分城市房价上涨过快。住房供应结构不尽合理，中低价位、中小套型普通商品住房比例偏少。个别地区出现供大于求的现象，商品房屋空置量加大。

自治区发展研究中心是自治区发改委的二级单位，该中心副主任包思勤告诉记者，从近年自治区商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积情况看，90平方米以下中小户型所占比重不到40%，远远低于70%的政策要求;从供给和销售情况看，140平方米以上户型新开工面积同比增长90.03%，其销售面积却只增长6.47%。这些数据说明我区商品住宅市场存在供求结构性矛盾。

土地出让制度助推房价

“国际上通常认为房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，应维持在3-6的范围内。以呼和浩特为例，2012年商品房平均销售价格为6396元/平方米，同期城镇居民人均可支配收入为32646元，按人均住房面积30平方米计算，房价收入比值为5.9，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例。”包思勤分析认为，我区部分地区的房价有些偏离市民的实际购买能力，房地产市场的供需存在“消费不起”的问题。

而房价收入比是房地产价格与居民平均家庭收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

许怀云说，部分地区房价偏高并不合理，造成房价上涨的原因，除了成本因素外，现有的土地出让制度也在助推房价往上走。而土地拍卖制度容易产生，对地价、房价的拉动作用非常大。只是，他认为房价上涨的最大推手是投资、投机需求。

问题应留给市场去解决

统计数据显示，2012年内蒙古自治区房地产开发完成投资1291.44亿元，比上年下降21.7%。商品房销售面积2523.52万平方米，比上年下降30.3%;商品房销售额1022.8亿元，下降24.8%。2013年1-7月，自治区房地产施工面积13924万平方米，较上年同期增加1180.52万平方米，同比增长9.3%。商品房屋销售面积946.25万平方米，较上年同期增加1.86万平米方，同比增长0.2%。商品房屋销售额415.86亿元，较上年同期增加28.81亿元，同比增长7.4%。

“通过以上数据可以看出，今年1-7月份与去年同期相比，大部分指标都呈正增长态势，但增幅基本都在回落，基本可以判断今年我区房地产市场已经企稳回升，但市场还很脆弱。”包思勤分析道。

内蒙古社会科学院经济研究所所长、研究员于光军认为，2008年至2013年整体经济运行不景气，人口处于外迁过程中，刚性需求与以往相比减少，在这样的环境下，房地产在未来的投资中增长可能性不太。而就目前来说，有很大一部分购房人的目的就是为了住，不会买面积太大的住房。

于光军说，在限购令没有出台引导市场之前，有段时间大概有1/3的外地人到呼市购房，基本以投资为目的。限购令出台后，约束了这部分市场。另外，一些单位与开发商合作搞福利房，早期叫开发，现在叫团购，而团购的房屋价格非常便宜，与市场价格相背离。从目前来看，市场基本需求开始回归。

“针对商品房空置问题，我认为，政府应保持不干预的态度，政府一旦干预，会给市场一种错觉，开发商会有错误的理解，产生偏差。市场的问题应该留给市场自己去解决，到时会引来关注的不同声音。”于光军说，政府部门有义务把整个房地产市场的情况真实地公布社会，传递这个信息，让社会了解情况，引导开发商做出正确的决策。

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